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跟投之痛:妻离子散,房子被拍卖!

2020-05-21 22:34:43 和讯名家 

  作者:地产八卦女

  1

  《水浒传》中,八十万禁军教头林冲被陷害,走投无路,被逼雪夜上梁山,不想那山中绿林大王,白衣秀才王伦百般刁难,最后下了通牒:下山杀一人,兄弟结义,留得梁山。

  后来的电影《投名状》中,也是同样的内核:兄弟结义纳投名状,各杀一个外人断绝后路。

  什么是投名状?

  这就是彼时的入伙通知书:杀一人为投名状,其意表忠心,你我从此以后,就是一根绳上的蚂蚱了,你就是我山上的股东,别再想其他后路了。

  从某种程度上,投名状就是下属向老板表忠心,增强了团体的凝聚力,这也是那时的契约精神。

  去年和业内朋友聚餐,A君刚任职业内某著名房企项目总一年,在座朋友纷纷祝酒,并猜测A君一年的收入,没想到他一声苦笑,告诉我们,今年工资是没少挣,但钱都拿去打水漂了:强制跟投把工资跟完了,还得到处借。

  房地产的跟投制度,就是现时代新的投名状。

  只是这个畸形的东西,是契约精神的反面。

  强制跟投,违背了投资自愿的原则,甚至还把员工和企业一起绑在了高杠杆高风险的列车上。

  级别越高,强制跟投越多、跟投分红发放期限长的制度设计,让很多员工怕升职,怕离职。到了今天,跟投已经搞得业内一片狼藉,这个东西竟然还没死透。

  2

  在2014年,最早提出跟投的是万科还是碧桂园,业内尚有争论。但这个模式迅速被业内各家龙头房企拿走复制,一时之间风头无两。

  彼时楼市行情和利润还算可以,有不少跟投的员工拿到了不菲的回报,甚至有行业人士欢呼这是房企员工致富的一条康庄大道。

  但狂潮散去,有人提裤子走人,也有人深陷淤泥。

  一个中梁的策划两三年前曾经美滋滋的告诉我,他掏两万块钱跟投了公司的一个项目,后来两次分红五万,算下来年化收益超过了150%。可是后来当上了策划经理的他却哭了。

  中梁阿米巴模式的跟投制度,要求中梁区域部门负责人以上必须跟投。强制跟投的控股集团区域集团的总裁副总裁,配资比例是1:4,而财务、营销、策划等条线,配资比例是1:3。

  没钱怎么办?加杠杆,借。一些核心员工不仅把自己的房产抵押给银行,甚至,公司帮你找杠杆资金,负债跟投。

  曾经有个区域总能力不错,兢兢业业,通过了实习期预备转正之时,因为拿不出为数7位近8位数字的跟投,也没有很积极去借,人力就遗憾对他say goodbye了。

  而对于集团来说,借款配资利息是10个点,即便项目亏损到个人跟投的本金全部亏损完,配资部分的本金和利息也要保障,跟投个人从口袋里掏钱补足。

  我得到的消息是,这个项目因为运营失误,根本卖不动,预亏20%,跟投的员工都亏哭了。

  无论是哪家房企,跟投资金需求量都巨大,钱从哪来?

  主要来源于三方面:个人筹钱;投资项目分红及还本;银行配资。

  一家闽系房企区域负责人告诉我:房企为员工配资加大了杠杆,早期员工的跟投资金中,只有不到30%为自有资金。除了企业配资,个人还可以从外部融资渠道中拿到4种信用贷。

  可是,这种高杠杆伴随的是高风险,据说已经有某房企员工抵押的房产,被法院强制拍卖了。

  今年的4月份,几十个曾经的福晟员工以聚集在福晟位于福州的总部公司大楼维权,而维权的原因,是员工跟投无法兑付。

  这些员工为了完成当初公司下达的跟投指标,都是跟投了金额在50万以上。甚至部分人大量举债,跟投金额在300多万。现如今,这些跟投没有收益,而福晟的员工维权500人群里,有加杠杆的员工房子被拍卖,有员工家人罹患癌症而没钱治疗,甚至还有人因此而妻离子散。

  我仔细看了福晟的跟投方案,发现问题很大:

  福晟对员工承诺30%固定利率。

  在项目预售证取得30天内分批次退还本金(可视为每批退还20%本金);

  收益一年后予以支付;

  如果一年内未获得预售许可证,取得预售许可证30天内本金与收益分予以退还。

  这种承诺收益的美丽句子,像极了当年P2P公司收钱时的样子。

  后来,这些承诺福晟一条都没有做到,只是对维权员工提出了两套解决方案:

  1. 员工可以投资款本金抵房,放弃所有收益和利息,企业推出福晟自有房源及部分世茂房源,房源充足,员工可享受更名政策。

  2。 现金方案。员工投资款本金总额在50万以下,本金8折结算,放弃所有收益和利息,企业将在一周内退款。

  这两个方案,对员工来说都不算友好,给你些烂项目抵房或者8折现金,而且无论是现金还是抵房,都有共同的一点:放弃收益以及利息。

  现实总是残忍的,当初那些美好的承诺呢?

  其实跟投是把双刃剑。强制跟投的初衷,本来是通过利益捆绑,激发高管动力,最终让项目赚钱。项目的利润和销售,更多与政策、市场、拿地成本、融资等高度相关。

  行情好时跟投赚钱,一片歌舞升平。行情不好时,跟投就是原罪。

  跟投制度是对一线操盘人员的激励,在市场上行周期激励是充分的,但在市场下行周期,对职业经理人的保护并不够。而随着本轮房地产调控的持续,房地产市场已走向下行。房企跟投也确实出现了较多的问题。

  但对于中高层员工,大多数企业仍然很决绝:

  要么投,要么走。

  3

  员工已经慢慢跟不动了。

  “万科员工跟投现在都跟不动了,压力挺大的。全国前50强房企中接近30家,都出现跟不动的情况,我们不是唯一一家。”这是去年祝九胜去年的原话。

  标杆房企尚且如此,其他房企问题更严重。地产人确实跟不动了:收益越来越低,风险越来越大,杠杆越来越高,越是高管越没有选择权。

  房地产就是看天吃饭,今年受疫情影响,房企项目去化速度普遍变慢,很多项目被迫低价入市,影响了项目利润,导致房企项目跟投的投资回报降低。

  房企更加缺钱,更加注重现金流,而投入大量自有资金的区域项目操盘手更在意利润。为保现金流,集团层面会倾向牺牲弱势区域、弱势项目。集团与区域陷入一种博弈,这让跟投的员工更难受。

  现金流受影响,跟投资金的退出都成了问题。

  这是个恶性循环,去化慢拉长了项目销售回款周期,拉长了现金流回正的时间,项目利润下降,跟投本金返还延后,退出时点也变得不确定,加大了跟投的风险。

  但强制跟投还在持续。万科、碧桂园、中梁等多数一线房企仍然有着跟投的内部规定,企业要规模,就要拿地,就要资金,就要把高管和企业牢牢的绑在一起。

  甚至前段时间听说,中梁内部规定,二线城市项目净利润达到5%地块就可以拿下。有的区域公司如果拿不到地,只能被撤掉。而利润空间的收缩,必然会影响跟投的收益,以及,项目的品质。

  不仅如此,浓眉大眼的万科,前面说跟不动了,转身就通过了非地产开发业务的跟投提案。

  这也就意味着:以后,万科养个猪,做个物业,盖个公寓,都可能要员工强制跟投了。

  我又想起了崔健撕心裂肺的唱:不是我不明白,是这世界变化太快。

 本文首发于微信公众号:地产八卦女。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:董云龙 )
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